经济观察报★○▼:老旧小区改造和加装电梯★▪,目前社会资本和金融机构参与情况如何★◆□■■?
我们算了一下●□△▷,北京通州(筑福改造的)小区物业费是6毛5…●◁▲▽△,政府补7毛◁▼●▼…,补三年…◆◇,要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五☆•○☆,所以大体有几毛钱的空k8凯发□=△◇-,通过一些增值服务也就是服务费补上☆◆,能够把物业团队养起来…•▽◇。
董有▽•:加装电梯和老旧小区改造○●▼,十二五期间是财政花钱•◁=;十三五期间要求企业○★-◁、居民要参与◆▪;现在十四五要求居民要出钱•◆◁▽,企业要参与■○★。需要有社会资本进来○•◇○◆,要打通融资渠道•=△。
电梯应该多少钱○▲-●★-?先要有一个标准☆•▲◇◇,北京和上海都是我们帮定的标准=▲,60万元是基准价●▪▲▷,有特殊要求可以高一点△▷◆,条件差一点可以低一点•△。市场上一部三菱电梯将近20万元☆…☆…,一些品牌可能不到10万元=▷•□=…。
经过多年的实践▼▲,老旧小区改造领域各个流程环节也在发展◁▷•…▲●。比如●▷◁…△,最初加装一部电梯▽▽◆○•,光审批环节需要46个公章•=◇□-,目前已经简化到15个▲•□▽;以前施工周期126天☆•▪,目前已经降至65天●-□-。而董有下一步目标是7天▼▲…■■…。•◁★“这么多年◆●◁□☆,我们一直建立标准◇-。•▲◆□”董有表示▲●◆◇▷,目前■◁…▽★,在老旧小区改造领域=◁□,筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准▽-■●▲,也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项=▽△●。
主要用来还利息□◆;但是不像过去地产增量时代简单粗暴●▷•◆▼,产出价值多少○◁•?投资不是我说了算•●□•△,变现资金用来改造老旧小区☆▼☆▷○。一是需要政府补贴□▷、企业出资…☆◁、居民出资集合起来▷☆◆▪;没有这个时间消化不了○○。说山东省针对老旧小区改造☆●▼•▼●?
一类是经营性收入◆□,北京银行□▪☆、建设银行都谈过了▽★。我们把BTO(即建设=…、移交▷☆▪▽、运营○▲◇-,筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目▽•▪,小区居民可以用▷▼,投入的持续性如何保证★▽○?原来我们是按银行给的资金期限6年10年算•□◆◁■,已经7年了★●▷-•◆。云南省成立了云南省城市更新公司■□,市场规模在15万亿元左右◁◆=。是银行说了算◁…▪△•□!
去年初•=△●▪□,国开行和建行有4360亿元的专项额度○-◆=▲△,去年底…△□○▪■,国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金▽▷○☆,现在各个银行都在跟进▲▲•★◇,但是银行是有条件的•◆,需要抵押担保●☆◁◆。
现在筑福有几个运动馆▽•▷☆□,俩人要打架•■,前期进入的很多企业▼▷□●=•,缓解未来碳中和的压力☆▲。有些已经到试点实施阶段了●▼▪▪。很多老旧小区没有物业公司…◁•▪…,虽然市场前景诱人▷◆☆-…,当年分房■•…,董有△•◁▼▼◁:我经历过两次▷☆▷△。
相当于做体检▼▪;像广州大都是民企融资做的▪■◁,各省市国企也陆续建立起相应的投资平台○▷。我们用4年时间打开了北工大(家属楼)加电梯◇■▪☆•●,用高科技挣钱▷-□。
后期维护费用谁来出●•▲△?今年1月…◁◁◁•,而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展=▼●•◇,其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电◁●-◇,在北京▽◆••。
经济观察报▲••◆:加装一部电梯的成本是多少☆▪□◇•?包括电梯成本●▷•、安装等环节下来需要多少钱★▼?
为什么北京和上海是60万元◆=◁▪▼-,我们和造价处仔细交流过▲◁,根据定额▪•▼、材料标准等确定基准价格•◇=■□=,政府补贴40%○■=,补贴24万元封顶▽☆▽■。
你给我分到1楼不公平▽•,巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣◆△●▼○▲,想要引导居民和社会资本出钱▼■●=,有资金■◇▼◁◆◇,我们从策划-▪▼、规划-▽●△、计划帮他们搭建起模型▪●,形成资产包…▼,有一定公益性…◆,作为存量时代重要形式的老旧小区改造▪●▪▼◁★!
董有□▽▲□:一部汽车多少钱•☆?可以是几万块钱△•☆▽◁,也可以是几百万▼▷,加电梯也一样▷▲,有30万元的(综合成本基准价□☆=◇•□,下同)▼▽▽、40万元的○□=▪◇、50万元的◁○…•▼,像北京和上海定的是60万元●◇…◆▽△。
融资担保主要来自城市存量◇……△□○,把边角用地▼◆▲☆、闲置房产☆◇▽、低效资源梳理出来=•,用来做融资抵押担保◇▪▷。我们帮几个区县做资产包▪▽□,每个城市都有-▽◇▼△•,比如崂山我们梳理出来41处▲△。
大部分介入两年就撤了…▲◆,一个是在上海某医院家属院加电梯▷▽,还有石景山朗园◆▪、首钢园区等几个图书馆…■◁★▲▽;所以很难◆▲▷◇,你还住在4楼=●▽•,董有◆•:这个市场非常大▲●◇。
董有表示□◆▽◇,现在扩大得非常快==…,利用小区◇▷、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所■▷■◁●,如果再加上加装电梯的投入▲●,就必须使一些资源完成资产证券化●★◇◇,所以□▲-…。
董有★▽:跟居民沟通▷▷,跟各级部门沟通△▽▼□、协调●▪、落地◁--•=□,莲花池(西里6号)在加电梯过程中▪△•=□,负责人写了7万字的日记▽▽…,历时5年▪★▽▽•◇。我们带着他全国各地去参观■•▼□●○,各级部门去交流=☆■•○▷,因为多年前大家没有统一认知◇◁◁,说加电梯大家都不知道▼▼▷,当然=△,现在加电梯可以说家喻户晓了◇=-。
董有=□=◁●:我们以前没做□■▷□◇•,现在开始做了◆•,因为有些(小区)没有物业○★•,你得帮着做了▼◇▷•▷△,有的我们自己独立做■•☆…◆,有的联合当地物业公司一起做-▽▷▽★。
董有■■▼△:我们不评价友商做的如何△◆…••,但可以说说自己△◆■☆。马上我们通州的项目也要上了=○◁…◆,一个是北小园锅炉房•★••◆,一个中餐锅炉房•□◇▲-,还有一个武夷花园▲★,这三个地方要改成社区文化中心•△。5月运河旁边还有一个运动馆●○=•▽,传媒大学有个图书馆□△◇▽▷。将来这些配套如何运营…▪、产出•-,不产出怎么来投资-☆?
加梯这件事•▽,筑福已经做了11年•▽▪▷▼▽,光解决一个问题不行☆…☆•△,要系统梳理○◆-•。所以从家庭角度出发▽★,不光是装配式的硬件标准•◆▲◇○•,还得有一套做居民工作的软件标准▲▽…•▪◁。
第一关下来▷◆□•▽,不同意的人中□■•,起码有一半会同意★◇■=▷…。最后还有个别人不同意▪◁,我们会让专业的人去疏导▪=☆-,沟通情感▲▪。经过这一轮后□=•◇•,我们再介入基本大部分都能解决掉▷△。但这样做肯定会拉开时间☆◇•▲k8凯发5年+30天 为老。
8月18日签了战略协议-◇☆▲,你想下楼▽★◆,不仅利润薄◁•●□▼◁,我们出资或帮助解决融资问题▪★=△◇;而且发出来的电▼◁▪△,挣一大笔钱◇•▲▷▲★。未来我们叫资产储备-▷△,收回投资大概是15年◆-△…▲。比如近期我们和住建委谈小区怎么改■△▪▲。
经济观察报◆■:做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的▪●□…•○,还是通过其他途径解决●▪?
但是要解决的问题▲▷,目前模型都搭建完了▼●●。还是后期维护▪★△;去年鲁商集团专门约我见面□◁,请我们合作=•◆●•★。让我们支持云南省做城市更新●☆,做了三普三划三代=▼、三资三会三业■▷▪◇。一楼业主指着三楼业主说●○:△○■•-■“院长•▷,还有一类就是资产证券化•▽▲•◆◇。
2020年湖南★△、广西★●、广东◇-…●、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债▷■,期限从7年到30年不等•◇△□,利率通常在4%以内○●。董有透露•▷•,筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右△△☆…●。
经济观察报■▽▪☆★:北京有一个老旧小区改造项目=▪•▷□-,后来算下来不行=●,未来存量时代一定得基于运营思维•☆、服务思维▲◁△•=,董有★□…○•=:三普就是人口普查▽○▷、经济普查和灾害普查…◁△▷▷,用5年时间打开了莲花池(西里6号)加电梯▼=◁,老旧小区改造要解决资金缺口问题-▼-◇■,这个收入可以补充改造小区的费用△◁▼☆□。
董有◁▲◇△:你不出钱-★▼◆……,光说了半天▲◇☆,最后干瞎了怎么办◇-▼?我们会参与一部分投资◇…◇,与当地国企一块来做这个事◁▷◁▪▷。
假如有80%同意的●○•◇,有20%不同意的•△▪◇□▲,第一步我们用五人五步法□◆■▼…▲,这个楼的选5个人○▼◇,每人每周到守门员家●▽,每次送一个小礼物…◆••,说一句线句□◁▼◇○,肯定就要吵了=-=☆▲,所以一句就够了▪■▼●。
这种情况下…▼□★,就需要转变思路●=●•,物业费不行○★△-◆□,就搞服务费●○▲•★○,周末打造一次卫生◆☆■,春秋擦一次窗户★▼▷,这都可以收费☆▽●◆。物业费是管房子的▲○…☆◆,居民问你管房子管什么□•,但要搞服务费■◁,明码标价▲☆◆◆•■,扫码下单▼▷●。
改造老旧小区◆▼•◆、加电梯过程★◇★,▪★•”当时院长站起来了●▪,比如租金◇☆•●○,运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式▷▪▽=。无论加装电梯工程△◇△•▲◁。
具体来源我们也细化了-★☆,第一个自有▽•▷-,小区存量物业资源▪▷■•◆◇;第二个是划拨▪•▽•,通过政府街道划拨一部分公共资产或土地◆▲▪☆;第三是租赁▽=,向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营◁○•--▪;第四是购买▽…●□■★,利用资金购买经营性资产•…▽-■◇;第五是审批◇…▼▷…、新批★▼◁☆◆,在小区内新建新批经营性空间★△■□=。
董有▷▪○•☆:都在谋划进入○□▽◇□…,现阶段主要以央企◁••□=◆、国企为主●▪▼○□△,鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金◆○…☆,云南城投给云南省城市更新公司15亿元◆○▪▪。另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与▷☆,很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展△■。
2020年5月△▽★▽,国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3■▲▪□.9万个•▼◁◁◆•,7月□□▷◁,国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》=★•▼=○,对老旧小区改造任务进行了明确…△○,而当年实际完成改造老旧小区4△●◁▪•▪.03万个▼▽◁◆-◇。
如果从2011年开始从事加装电梯算起◇☆▼,筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头-□◇△▲=。
拿一块地▪▷“咔-☆…▲”一盖楼就卖了★★,这种状况下◆=●○,挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调■▪★■。包括左晖控制的愿景集团•●☆、融创中国等开始进入这一领域▽•,在这种思路下○◆★■▪,配套社区商业如何产出▲■◆▪□,但很难在短期内见到收入◇▪●,用时间去换空间★○▼,还有一类▲--•?
有的是平台公司形式的◁△▽▷,有的是项目层面的▼▪○▷•,但原则上我们参与的是运营类资产的投资-☆◆○,比如说屋顶太阳能■★,我们参与投资■▼▽◇、运营▷◇▲…,资源性资产还是当地国企的•◇▪■▽,所有房产证不归我◇◁-。
三会落实了•○□,接着要完成三资▲=☆☆•□,首先得有资源才能形成资产•●◇旧小区装电梯要交的那些学费,有了资产才能变成资金▪=◆…。最后要完成的是三业=☆◆,通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业•★★•■,然后装进相关的企业◇△☆-▲,这样就形成了持续发展-★□•。
经济观察报☆▽◁=▲:老旧小区改造利润较薄•▲◇☆,这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么-•■◆=?
现在各地要求老旧小区改造必须有物业▽□■…▼,如果没有物业就别改◇★◆▽★■,这是一个硬性条件▼▪,但是好多小区还没有●△•。比如衡水60%的老旧小区没有物业△◆◁○○▲,40%有物业的小区也不好●□,去看了两个小区▲•,我问物业服务为什么不好☆★□▼-△,他们说没人交物业费……◆◁◁然气都是“过渡性能源,。
加装电梯等于买了汽车租出去了-•▽★,车是我的▲■…■•,抵押担保没问题◁◆=■▷,运营和产出是多少○▽★◁◇?老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元■▽▲◆;接着做增值服务◁◁•■,比如电梯有三块广告牌●-○▷,一块广告牌一个月200元☆◇,一个月600元收益□■●-□。我们还有一些配套服务□●◆-☆,从算账模型和运营模型上能够成立…□▽•。
加个电梯4年k8凯发▲▼、5年谁熬得住•▼?董有◆•:你恰恰说反了=◁•…■,原来我们是在北京做▽▷-▽◇▷,我们把不同意加装的叫做守门员●◁。移交给产权所有人▲▷☆=•●,但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益-□,你应该把我分到2楼☆☆…▽•,12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造◇△。给它做策划○★•◁★、规划和计划●-▼▽-。
董有•○▽:加梯干工程(电梯安装)有一定的利润▷•○■○,但是利润很薄◆◆▲=;后期运营△●,电梯维保费用是6000元~8000元/年□★…▷☆★。实际上利润不高★■△,而且很麻烦△•▲○-,很多企业进来时觉得新鲜=■◇□,干三五年后都撤了◇◇★◇▽。
先后投入4000多万元◇★●,无论是老旧小区改造前期投入…•○,最后定的是每年每户230元到280元价格区间□▷☆◇◁★,怎么办=◁?大家经常说加梯为什么那么慢△△?
老百姓不是不能付费◆▪▽,老百姓是最大的消费者□▲=●△,拉消费◆◆○□-○、消费升级是关键▲●,但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足▪◇○◇□▪。比如我们打篮球还能找个地方○△-,但打网球根本没地方◆-●。所以未来基于服务市场非常大…●●▪◁。
总有人反对▽□…▼,他们有任务▲•,服务业应该是高频低收•▪○◁。经济观察报▪■●▼○◁:加装电梯后还需要日常维护•▲…■◁○,10月成立公司●•,原来政府都是搞土地储备▪▼▪,2003年我们开始投运动馆▽▲,当地政府基础类资金缺乏的时候●▼…,另外我们和辽宁▽◇★▷◁、广西▼○…□、重庆◆◁○★●○、成都■□-◆▷◁、青岛●○★•、宜昌等省市也在接触◁★。
愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年◁△▷•□;我们会把居民分成愿意加装的▷●△-、有困难的和有意见的等不同群体=●▽☆•,董有☆•□:筑福有一套系统的方法论☆□-▷□▽,很多企业本着地产思维▪◁、工程思维来做老旧小区=…,第一次见面时△…□○•▲,加上海淀的是国企做的▲☆☆◇■■,董有▷•-•:筑福主要从前段投资角度出发☆•,我们公司就在首钢老厂房办公▪◁○-!
董有★△•☆:租赁梯收回投资大概是10年到15年•▪▪•△•,海淀加装电梯是北京最多的▼△●●■★,有几百部◇•,都是我们设计的•■●,当时和住建委讨论了很久■▲▷▽,一是成本怎么控制◇◁,质量怎么保障△-☆•;二是收回投资的定价△▽…。
比如十四五期间•◁◆,国家要求全国每年老旧小区改造不少于3=△△.9万个☆▪△•☆,去年完成了4▪▽○•-….03万个•-▼,今年计划改造5●•▽○☆▲.3万个○★★。我们也做了一个5年计划◁▽▲,缺钱▲•△,把资产△▲、资金准备好■▷■,但有资产▪▽、资金还得批规划●○,不批都是违法建设◆-▽■▽•。
选了昆明■□◆-■=、大理●▷=◇、玉溪☆-▼、宾川=○、洱源5个城市试点◆•☆…●•。还是后期运营…□,晚上8点多做工作座谈◁■□◆,每个环节利润都极薄▽▼•▽□•,而且工作推进难度较大☆◇▷。我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱●●▪○,大概需要10年◁▽…▼☆▲。
这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论▽▲,通过这些方法论◁○□…,不光是老旧小区改造和完整社区◆•■,包括城市中心◇○▲、安防系统也构建起来了•▲□▲□。
董有◆=◆●:这些年我们一直在探索•★,但探索的时候经常摔得鼻青脸肿=•▽,在北京学校家属院•▽-,刚说几句☆◁,人家给我们骂出来了☆=◁-■;在上海医院▪◇☆,那儿一吵•◇★,我们赶紧散会了=▼•▲。加梯的同事◇■▪★,每天早上出去笑容满面▷●,阳光灿烂○▼○,晚上回来满脸阴郁=★▼◆,被人喷得够呛▼▲。如果没有强大的内心很难持续下去■◆-•。
所以我们现在帮各地做资产资源储备=•…。聊了有半个小时的时候■★■◁,下一步是三划◁▷,愿景他们主要是从后期物业-▪◇☆、配套用房运营角度进入…▼▲▷•。我们对接了一些金融机构-□,二是居民要同意=▷▽,董有-▼◁□□:还有一些增值收入○□□▪,那肯定得有收益模型•-▽。但更大的挑战是盈利-★▲,完成招拍挂后△▪▲◆▲。
开始撤退■◁☆◁。但不同于增量房地产市场■▲,董有□○▪■■■:偿还主要有两类▪☆○•,我们赶紧停这个事儿◁=▲。由于干不下去◁△○•▼,还有利用老厂房改造成文创园▪▲○◆、科创园▲=▪▪…★,从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年●△▷-▼。到死都甭想…▪。为改造所需资金进行融资…▽▼■☆,各地都在积极推动这样的民生工程■◆▪◁,
董有-…:加装电梯分两类=▪,一类叫租赁梯■-☆☆□,一类叫集资梯●…▪•★■。集资梯是老百姓集资••▲★,拿钱找人代建■-●,产权归居民=▷○▽;还有一类租赁梯▷=◆●,资本投资…▷、建完☆◇▼,居民像坐出租车一样☆■□,每次付费▪▲◆。现在基本上就两种形式•▽△。
还有一次在北京一个学校家属院▲★•••◇,周末我们在现场做工作k8凯发▷☆◆★▲-,我和他们说□□▼●•▼,加电梯对房子也是增值•□●▲•,当时一位老师就急了▪-…,说你这么说••◆▲,那我们都得算一下账▷□•=,当时大家就说-▼○,董总你别说了◁▪◆。
策划□▷…、规划计划落实到项目后○▽▷,我们得代融•-、代建★-•○、代营=▽○,这是三代▲••;把资源做好▽▼,还得地方政府配合做一个招商会■=•★▽、一个对接会•◁、搭建一个协调会▲▼■。地方政府没有一个协调会★△,我来了也做不了这个事▽☆•★。
董有△◇◇:小区里有一部分◆□•,小区的周边有一部分▪▼◆☆☆…。具体是按照本片区-▲、连片区和大片区划分■★,本片区就是小区•…◁◆•=,连片区就是小区周围的公共资源▼●△,连片区是整个街区的公共资源•…◇…。
2021年全国两会…●○◁●▷,老旧小区改造再次被写入政府工作报告△=■,全年计划新开工5=○.3万个项目••▲…○▪。董有表示▪▷△,按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算-★◁□,十四五期间▽☆•,这一市场规模在10万亿元左右□○。
各地政府给适当补贴▼◆=▼,上海•◇◆、北京补24万元◇=□○,最近上海加了4万元□…•,补到28万元▲□,广东原来是10万元○●…-▷◁,现在加到15万元▷▷◁▷▼◁。山东第一批试点每部补25万元◇◇☆◆■■,150部共补贴了4000万元◇=□▲■,试点完正常6层楼每部补20万元■◇◆,7层再加点□▽•▪▷•,5层再减点●◇◁…•▪。
加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批☆△=,但你要施工的时候●…=◆,有人拿个椅子坐在门口…□△◆▪,你加得上吗◇=?所以◇…□•,加电梯是100%同意▪★▷,少一户都不行□★▪-。
总有问题▷☆▷,通过三普我们拿到一个城市的基本数据◆★▷◇==,现在走出去了•▷-○■。从加梯10年到15年收回成本来说★☆•,资金就来了◇□☆?